매일 경제

서울 프라임 오피스 시장이 활황이다.

불과 1년 전만 하더라도 3.3㎡(평)당 4000만원 중반대가 최고가로 평가받았지만 이젠 5000만원을 넘어서 새로운 오피스 기준가가 형성되고 있다.

18일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 현대차그룹이 강남 스케일타워를 3.3㎡당 5100만원에 매입하면서 신축 오피스 거래 최고가를 썼다.

단순한 가격 상승이 아닌 오피스 시장의 구조적인 변화라는 부동산 IB업계의 해석이 나온다.

AI(인공지능) 시대에 맞는 디지털 인프라와 업무 환경, ESG 기준을 충족하는 그린 빌딩, 광역교통 접근성을 모두 갖춘 진짜 프라임급 오피스와 그렇지 못한 일반 오피스 간 격차가 극명해지고 있다.

치솟는 개발원가도 오피스 거래가격을 끌어올린 요인으로 꼽힌다.

오피스 비중이 절반이 넘는 연면적 20만㎡ 이상 트로피급 복합자산을 도심 역세권에 개발할 경우 원가는 이미 3.3㎡당 4000만원대를 넘어섰다.

IB업계 관계자는 “AI 시대에는 향후 전력인프라를 포함한 디지털 인프라가 기업들이 오피스를 선택하는 중요한 요소가 될 것”이라며 “여기에 글로벌 ESG 기준에 맞는 친환경 빌딩 조성, 광역교통 접근성이 뛰어난 입지의 토지비, 7년 이상 장기 개발에 따른 고금리 금융비용까지 합치면 프라임급 오피스의 개발원가는 3.3㎡당 4000만원대 중후반을 넘어서고 있다”고 말했다.

올해 2분기 스케일타워가 3.3㎡당 5100만원에 거래된 것을 필두로 지난 1분기 엔씨타워1이 3.3㎡당 4450 원, 지난해 3분기 더에셋 강남이 4500만원, 1분기 아크플레이스가 4171만원에 거래됐다.

지난해부터 3.3㎡당 3000만원 후반부터 4000만원 초반에 거래된 프라임급 자산들 경우 7년 후 매각 목표가를 모두 5000만원 이상으로 잡고 있는 것으로 알려졌다.

중소형 빌딩 사정은 다르다.

상업용 부동산 기업 부동산플래닛에 따르면 강남권에서는 중형 빌딩 공실률이 4.44%로 가장 높았고, 도심권도 중형 빌딩(5.32%)이 가장 높았다.

여의도권에서는 소형 빌딩(3.85%)에서 공실률이 상승 추세다.

IB업계 관계자는 “오피스 시장의 양극화가 심화되고 있다”며 “입지와 스펙을 모두 갖춘 진짜 프라임급은 가격이 계속 오를 것이고 그렇지 못한 오피스는 공실률 상승과 임대료 하락의 악순환에 빠질 것”이라고 전망했다.

한편 현대차그룹은 스케일타워에 UX(사용자 경험) 스튜디오 서울을 구축했다.

미래 모빌리티 개발에 필요한 데이터 수집을 위한 UX 연구 거점으로 운영할 계획이며 프라임 오피스의 가치가 재평가받는 시작이 될 것으로 평가받는다.