매일 경제

서울 프라임 오피스 공실률이 여전히 자연공실률(5%) 수준을 밑도는 것으로 나타났다.

20일 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아의 ‘2025년 1분기 서울 프라임 오피스 리포트’에 따르면 1분기 서울 프라임 오피스 공실률은 1분기 서울 프라임 오피스 공실률은 전분기 대비 0.1%포인트(p) 감소한 3.4%로 집계됐다.

도심권역(CBD)와 강남권역(GBD)의 공실률은 증가했으나 여의도권역(YBD)에서 앵커원과 원센티널의 대형 공실이 해소됨에 따라 전체 공실률은 하락했다.

임대료의 경우 주요 권역들 중 리모델링을 마친 자산의 임대료 인상분이 반영된 YBD의 임대료 인상폭이 5.7%로 가장 두드러졌다.

CBD와 GBD는 각각 전년 동기 대비 3.6%와 3.7% 인상됐으며 주요 3권역 모두 물가상승률을 웃도는 상승폭을 보였다.

올해 프라임 오피스의 공급은 지난 1월 CBD에 준공된 프로젝트 107 업무시설과 준공 예정인 사옥형 오피스 KT 광화문 West가 있다.

공급은 제한적이나 국내외 경제가 당면한 어려움으로 주요 기업의 권역 외 이전이나 임차 수요의 둔화세가 나타나 공실률이 상승할 가능성이 높다.

이로 인해 임대인들은 다양한 임차인 인세티브 제공을 통해 실질 임대료 부담을 낮추며 임차인 확보에 나설 것이라고 세빌스코리아는 전망했다.

1분기 서울 오피스 거래 규모는 약 2조7000억원으로, 투자심리 위축 및 선별적인 거래 기조에도 불구하고 거래규모는 전년 동기 대비 약 6% 증가했다.

현재 매각 중인 오피스 거래들을 고려하면 2025년 오피스 거래 규모는 증가세를 유지할 것으로 예상된다.

주요 거래 사례에는 5805억원에 손바뀜된 CBD의 남산스퀘어가 있다.

매수자인 HDC자산운용은 리모델링을 통한 업무시설 증축 등의 경쟁력 제고를 계획하고 있다.

이밖에도 CBD의 크리스탈스퀘어, GBD의 강남파이낸스플라자 등의 거래가 1분기에 마무리됐다.

렌트프리 등의 임차인 인센티브를 감안한 실질 임대료 기준 서울 프라임 오피스 캡레이트(예상 수익률)는 4% 초반대로 추청된다.

GBD의 경우 임대수익 상승여력 및 전략적 투자자의 적극적인 참여로 3% 중후반 수준에서 거래가 이뤄지고 있다.

홍지은 세빌스코리아 리서치&컨설턴시본부 전무는 “최근 오피스 매물이 급격히 증가했지만, 실수요 기반의 사옥수요자 및 전략적 투자자를 중심으로 선별적인 거래들이 이뤄지고 있다”며 “국민연금과 우정사업본부 등의 국내 부동산 투자 블라인드 펀드 설정에 따라 유동성이 확대되고, 안정적인 코어 자산에 대한 재무적 투자 사례도 활발해질 것으로 전망한다”라고 했다.