내년부터 초고가 아파트와 호화 주택의 상속·증여세가 대폭 늘어날 전망이다. 국세청이 시가를 파악하기 힘든 꼬마빌딩에 한해 실시하던 감정평가 대상에 이들 주거용 부동산도 포함하며 세금을 현실화하기로 해서다.
국세청은 내년부터 시가보다 현저히 낮은 가격으로 신고된 주거용 부동산을 감정평가 대상에 추가한다고 3일 밝혔다. 국세청은 이와 동시에 감정평가 선정 기준액도 낮춰 적용 가능한 부동산 범위를 넓히기로 했다.
현재는 신고가액이 국세청 추정 시가보다 10억원 이상 낮거나 두 가격 차이가 추정 시가의 10%를 넘을 경우 감정평가 대상이 된다. 하지만 내년부터는 신고가액이 추정 시가보다 5억원 이상 낮은 경우로 확대된다. 차액 비율 10% 이상은 그대로 적용된다.
국세청이 감정평가 대상에 초고가 아파트와 호화 단독주택을 포함하기로 한 것은 이들 부동산의 공시가격과 실제 시가 간 괴리가 과세 형평성을 훼손할 수준에 이르렀다는 판단에서다.
부동산 공시가격 알리미에 따르면 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 1차(전용면적 223.6㎡)의 공시가격은 37억원이다. 해당 면적 거래 건수는 2006년 실거래가 공개 이후 10건에 불과하다. 올해 들어선 두 차례 거래됐는데 매매가는 각각 71억원, 49억7000만원이었다. 같은 면적 물건이 120억원에 올라와 있는 상태다. 이처럼 가격 차이가 워낙 큰 탓에 시가를 특정하기 힘들다.
상속·증여세를 매길 때는 시세가 기준이지만 위 사례처럼 거래가 별로 없어 정확한 시가 파악이 어려운 초고가 주택은 공시가격을 기준으로 쓰는 경우가 많다. 그렇다 보니 초고가 아파트의 증여세가 중형 아파트보다 적은 경우가 발생하는 것이다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 성동구 성수동 트리마제(84㎡) 실거래가는 40억원에 형성돼 있다. 또 같은 전용면적인 서울 반포동 래미안퍼스티지 실거래가는 43억원이다. 두 아파트를 증여할 경우 시가 기준으로 각각 15억2000만원, 16억7000만원의 증여세가 부과된다. 하지만 타워팰리스처럼 시가가 특정되지 않은 경우엔 공시가격을 기준으로 삼기 때문에 37억원을 기준으로 13억7000만원만 납부하게 된다.
이 같은 초고가 아파트의 추정 시가와 공시가격 간 차이는 점차 확대되는 양상이다. 최근 이들 부동산 거래 가격이 급등하면서 공시가격이 매매가격의 절반도 안 되는 사례까지 빈번하게 발생하고 있다.
전용면적 235㎡인 서울 서초구 반포동 아크로리버파크(펜트하우스)의 공시가격(75억원)은 추정 시가(180억원)의 41.7%에 불과하다. 반면 일반 아파트의 경우 시세 대비 공시가 비율이 69% 수준이다.
국세청의 이번 개편으로 그동안 시가가 제대로 형성되지 않던 초고가 주거형 부동산의 상속·증여세 부담은 대폭 늘어날 전망이다.
서울 용산구 한남동 나인원한남 전용면적 273㎡의 상속·증여세 기준을 변경해 적용하면 납부해야 하는 세금이 지금보다 50억~60억원 늘어날 것으로 보인다. 이 주택의 올해 공시가격은 86억원이지만 추정 시가는 220억원에 달하기 때문이다.
이처럼 세 부담이 급증할 것으로 전망되면서 초고가 주거용 부동산 소유자의 조세저항도 예상된다. 국세청 감정평가에 대한 증여세 부과처분 취소소송과 관련해 대법원은 최근 "과세처분 취소소송에서 과세 요건 사실의 존부 및 과세 근거로 되는 과세표준의 증명책임은 과세 관청에 있다"는 판례를 내놓았다.
